STJ valida venda direta de imóvel apesar de descumprimento de rito do CPC
Fonte: Migalhas quentes
A venda direta de imóvel penhorado, feita após leilão judicial sem arremate, não
deve ser anulada automaticamente porque o procedimento previsto no CPC não
foi seguido à risca. Para a 3ª turma do STJ, é preciso demonstrar prejuízo concreto
às partes.
Com esse entendimento, o colegiado negou, por unanimidade, recurso de dois
devedores que tentavam anular a venda de um imóvel em execução de título
extrajudicial.
Leilão sem interessados
No caso, o imóvel havia sido penhorado em uma ação de cobrança movida pelo
Banco do Brasil.
Depois de um leilão judicial sem a arrematação do bem, o bem foi vendido
diretamente a um terceiro, modalidade chamada no CPC de alienação por
iniciativa particular.
A propriedade, avaliada em R$ 926.213,08, foi alienada por R$ 472.368,67, à vista.
Depois, a venda foi homologada pelo juízo, e o comprador passou a ter a posse
do imóvel.
Os antigos proprietários ajuizaram ação para anular a venda. Alegaram que o
procedimento previsto no CPC não foi observado e que não foram intimados
previamente da venda direta.
Segundo eles, se tivessem sido avisados, familiares poderiam ter apresentado
proposta para manter o imóvel na família.
O juízo de 1º grau julgou o pedido improcedente. O TJ/SC manteve a sentença,
por entender que, embora o rito legal não tenha sido integralmente seguido, não
houve prejuízo aos autores. Para o tribunal estadual, a venda ocorreu logo depois
do leilão judicial, do qual os devedores tinham ciência.
Procedimento descumprido
No STJ, a relatora, ministra Nancy Andrighi, explicou que a alienação por iniciativa
particular está prevista no art. 880 do CPC.
Essa modalidade permite que, quando não houver adjudicação, o credor peça a
venda do bem por iniciativa própria ou por meio de corretor ou leiloeiro
credenciado.
A ministra destacou que, nesses casos, o juiz deve fixar as condições da venda,
como prazo, forma de publicidade, preço mínimo, condições de pagamento,
garantias e eventual comissão de corretagem.
No caso concreto, Nancy reconheceu que o procedimento não foi respeitado.
Não houve pedido prévio do credor, intimação das partes nem fixação das
condições da alienação pelo juiz.
Ainda assim, a relatora observou que a venda foi posteriormente aceita pelo
banco credor e homologada pelo juízo. Além disso, o imóvel foi vendido por valor
superior a 50% da avaliação e pago à vista.
Para Nancy, a existência de falha no procedimento não leva, por si só, à anulação
da venda. É preciso demonstrar prejuízo concreto.
Sem prejuízo
Os recorrentes alegavam que a falta de intimação impediu familiares de
exercerem preferência na compra do imóvel.
A relatora, porém, destacou que familiares do executado estiveram presentes no
leilão e tiveram ciência do interesse do comprador em adquirir o bem, mas não
apresentaram proposta.
Nancy também observou que a tese de perda da chance de exercer preferência
só foi levantada posteriormente, na réplica da ação anulatória, e não na petição
inicial nem nas impugnações apresentadas na época da arrematação.
Para a ministra, os danos alegados decorreram da própria perda do imóvel
penhorado, e não da falta de intimação específica para a venda direta.
"Eventuais invalidades da alienação por iniciativa particular dependerão da
demonstração de prejuízo", concluiu.
Preço vil
O acórdão também tratou da proibição de venda por preço vil, isto é, por valor
muito abaixo da avaliação do bem.
A ministra lembrou que, como regra, também se aplica à alienação por iniciativa
particular a vedação à venda por preço inferior ao mínimo fixado pelo juiz. Se não
houver preço mínimo definido, considera-se vil o valor inferior a 50% da
avaliação.
No caso, o imóvel foi vendido por quantia superior a esse patamar.
A relatora também citou precedentes da 3ª turma no sentido de que, em
situações excepcionais, diante das particularidades do caso, pode ser admitida
venda por valor inferior a 50% da avaliação sem que isso configure preço vil.
· Processo: REsp 2.202.208